Manutenção de sistemas de segurança evitam acidentes, incêndios e ações judiciais por omissão.
Além de cuidar da administração do condomínio, dos recursos humanos, da prestação de contas, e de outras inúmeras tarefas do cargo, a função do síndico também agrega responsabilidades legais que podem vir a ser cobradas na justiça.
Todo sistema de prevenção contra incêndio deve ter um projeto aprovado no Corpo de Bombeiros do município. O projeto contém no mínimo os chamados sistemas vitais que seriam os extintores, para combate a pequenos focos de fogo, as luminárias de emergência e placas de sinalização de saída, que servem para iluminar e direcionar a rota de fuga para que os usuários do local possam sair em segurança
Nos projetos de edificações maiores também são adotados o uso do hidrante para combate direto ao incêndio, o alarme, que através de detectores de fumaça e acionadores manuais dispara sirenes que auxiliam a rápida evacuação do local, e o para-raios, que serve para dissipar com segurança um eventual raio que atinja a edificação, eliminando assim o risco de incêndio.
As responsabilidades civis estão elencadas no artigo n. 1.348 do Código Civil, onde se tratam das responsabilidades e punições aplicadas em casos de danos materiais ou morais ocasionados por ações ou omissões. Porém, em caso de incêndios, a responsabilidade civil e criminal do síndico se dará não apenas pela falta de manutenção, mas também pela instalação de equipamentos que não se encaixem nas normas. O responsável responderá criminalmente de acordo com o resultado de suas ações ou omissões, como homicídio culposo por causa de sua omissão, e lesão corporal, cabendo, ainda, agravantes no que tange à quantidade de pessoas lesadas ou mortas, tipo de lesão e sua gravidade, entre outros.
O Código Civil especifica que é obrigatória ao condomínio a contratação de seguro contra incêndio e cabe ao síndico a responsabilidade de contratá-lo. Porém, além do risco de acidentes, se os equipamentos não estiverem em conformidade há risco de o seguro se recusar a fazer o ressarcimento dos danos se a instalação e os equipamentos não estiverem de acordo com as normas indicadas, os bombeiros podem até liberar, porém as seguradoras vão se basear nas normas e farão de tudo para não efetuar o pagamento, como ocorreu no famoso caso da Boate Kiss em Santa Maria, no Rio Grande do Sul.
O seguro predial entende que ao negligenciar o bom funcionamento dos sistemas preventivos o condomínio assume toda a responsabilidade em caso de sinistro por fogo.
Relatório de manutenções
Sobre as manutenções exigidas para os equipamentos dos sistema de alarme de incêndio, deve ser efetuada manutenção preventiva e corretiva dos sistemas periodicamente de acordo com a legislação. A empresa responsavel pela manutenção deve fornecer um relatório ao síndico ou responsável expondo as condições de funcionamento do sistema, registrando data e horário, bem como o período de garantia dos serviços executados. A manutenção deve ser feita de acordo com a norma para cada item, mas o interessante é que se vistorie pelo menos uma vez por mês para assegurar o bom funcionamento:
No para-raios, devem ser feitas inspeções visuais para checar as emendas de cabos ou fitas e suportes para mastros que podem estar deteriorando devido à exposição direta a intempéries. E uma vez por ano deve ser feito um teste de resistência ôhmica para assegurar que a haste de aterramento que se encontra enterrada ainda está em pleno funcionamento. Em edificações que possuem as descidas do para-raios internas, ou seja, por dentro da estrutura de colunas, deve ser feito uma vez por ano o teste de continuidade elétrica que comprovará o bom funcionamento das ligações.
- No hidrante devem-se fazer inspeções anualmente nas mangueiras e teste hidrostático para comprovar a estanqueidade da tubulação.
- No caso dos alarmes de incêndio é feito anualmente o laudo de pressão sonora que analisa o nível de decibéis e se todos os módulos de detecção estão funcionando.
- Nas luminárias de emergência, além das vistorias frequentes, é feito anualmente o laudo de iluminação e abandono do local que checa o nível de iluminação da rota de fuga.
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